方案張貼于各樓棟大堂宣傳欄及在業(yè)主群進行公示。
高齡小區(qū)電梯需經(jīng)常維保。
中海名都成為廣州首個落地“保險+維保+物業(yè)”三方聯(lián)動新模式的小區(qū)。
隨著廣東將開展老舊電梯大規(guī)模檢查，高齡電梯的維保問題也再次成為各界關(guān)注的熱點。如何既能降低維保成本，又能保障高效率和安全？一個新的路徑已經(jīng)打通。據(jù)悉，在廣州出臺《使用物業(yè)專項維修資金投保電梯保險辦事指引》后兩年多，終于迎來了首個成功使用維修資金購買電梯維修保險的試點小區(qū)。日前，在政府主管部門指導(dǎo)下，廣州中海名都花園6個樓棟居民經(jīng)過投票表決，順利通過小區(qū)電梯維修保險方案，開啟了電梯“先修后賠”的“速援保”模式，中海名都也成為廣州首個落地“保險+維保+物業(yè)”三方聯(lián)動新模式的小區(qū)。該模式的落地實施，為在行業(yè)加速復(fù)制推廣電梯維修投保新模式和有效解決高齡電梯維護難的行業(yè)痛點，提供了行之有效的案例和經(jīng)驗，對提升住宅電梯維保工作精細化、市場化、科技化，推動物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展具有示范性意義。
文、圖/廣州日報全媒體記者劉麗琴
“保險＋維保＋物業(yè)”三方聯(lián)動 廣州兩年前已出臺新模式指引
任何機械設(shè)備使用久了，都可能出現(xiàn)部件老化、磨損等“老齡病”。近幾年，小區(qū)“高齡電梯”出現(xiàn)急速下墜、被關(guān)轎廂、關(guān)門夾人等的狀況并不少見。日前，為貫徹落實推動大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新的決策部署和工作要求，廣東省市場監(jiān)督管理局發(fā)布了開展老舊電梯大規(guī)模檢查的通知，到2024年8月，對全省自首次辦理使用登記之日起滿15年的在用老舊電梯（即辦理使用登記時間在2009年5月1日前的電梯）完成一輪隱患排查；到2025年8月，對全省在用的老舊電梯全面完成一輪風(fēng)險評價。
但對于高齡老舊電梯，排查之后無論是維修還是更新，面臨的共性問題是，誰來負責(zé)、誰來出錢？尤其是碰上小區(qū)物業(yè)專項維修資金不足、產(chǎn)權(quán)人主體缺失等情況，難題更是不少。
事實上，2021年9月，為降低電梯維修成本，提高物業(yè)專項維修資金使用效率，實現(xiàn)電梯快速維修，保障業(yè)主乘用電梯安全，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)《廣州市物業(yè)管理條例》《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，出臺了《使用物業(yè)專項維修資金投保電梯保險辦事指引》。根據(jù)指引，已建立維修資金的物業(yè)小區(qū)，經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決、并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的，可申請使用維修資金投保電梯保險業(yè)務(wù)。
通過投保實現(xiàn)電梯維修已有不少小區(qū)實現(xiàn)了。比如，在廣州番禺時代外灘、珠江花園和時代南灣等小區(qū)，時代鄰里已成功試點購買電梯維修保險，覆蓋了超過百臺電梯。保險生效后，維修和更換配件的流程得到顯著簡化，有效解決了業(yè)主表決投票的難題，顯著提升了維修響應(yīng)速度和效率。而動用維修資金購買電梯保險則還在探索階段。
目前，對使用物業(yè)專項維修資金投保電梯保險感興趣的小區(qū)并不少。天河區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會會長、康景物業(yè)集團經(jīng)營發(fā)展總經(jīng)理何超華對記者表示，對相關(guān)政策也了解過，他們也在準備推試點。時代鄰里的相關(guān)負責(zé)人則表示，政府積極推廣使用維修資金購買電梯保險的政策，能充分發(fā)揮維修資金的作用，實現(xiàn)多方共贏。時代鄰里旗下鄰里機電公司正計劃對10年以上的老舊小區(qū)電梯進行梳理，并與相關(guān)部門積極溝通，深入討論投保流程、承保范圍、響應(yīng)時效和公示表決等細節(jié)，確保方案的可操作性和落地性。
實現(xiàn)物業(yè)維修資金投保 要過三道“程序關(guān)”
從指引出臺的初衷來看，是通過鼓勵推廣“保險+服務(wù)”等新模式，推動建立維修資金后期籌措機制，為破解高齡住宅電梯維修改造費用難困境打開新思路。
日前，中海名都花園管理處作為首個成功試點項目，于廣州市物業(yè)專項維修資金管理中心組織召開的維修資金投保電梯保險工作座談會上進行了經(jīng)驗分享。其操作實例或許可以解答，為何指引執(zhí)行了兩年多才出現(xiàn)首個成功辦理試點的小區(qū)，其中要經(jīng)過怎樣的程序，難點又在哪里？
“我們是了解到成都、寧波、深圳等地已啟動電梯保障新模式，可實現(xiàn)降本增效的新服務(wù)。經(jīng)公司研判評估，方案可行，決定以中海名都作為首個電梯維修投保試點項目。”中海名都管理處經(jīng)理周福清對記者表示，之所以選擇中海名都，因為作為廣州比較知名的老牌花園小區(qū)，建于2001年的中海名都也邁入了20+“高齡”，因使用年限長，小區(qū)電梯在物業(yè)日常精心維保下仍不可避免地出現(xiàn)老化和故障，不僅對住戶出行造成影響，還存在安全隱患。而電梯維修成本高、啟用維修資金流程無法滿足維修及時性等問題引發(fā)的矛盾越發(fā)凸顯，物業(yè)與小區(qū)居民對于簡化程序、解決問題的愿望也愈加迫切。
而從中海名都的操作過程來看，要想落地成功也并非簡單的事，尤其是在未有先例的情況下。據(jù)周福清介紹，為了順利推進此項工作，中海物業(yè)成立了由公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門負責(zé)人、項目負責(zé)人、工程技術(shù)骨干組成的專項工作小組，正是高規(guī)格和多系統(tǒng)的人員配備，以及住建局、保險公司、業(yè)主代表等參與的多次溝通會，才能保障工作的不斷推進和各種難關(guān)問題的解決。
從程序來看，首先要過的就是“系統(tǒng)平臺審批關(guān)”。盡管政府主管部門對工作推進給予了大力支持和助力，但因廣州未有小區(qū)電梯維修用維修資金投保先例，缺乏相關(guān)操作細則，同時申報系統(tǒng)不完善，維修資金系統(tǒng)平臺上缺乏相應(yīng)投保選項模塊。
通過積極與住建局及維修資金中心密切溝通，中海物業(yè)爭取到了支持，參與推動制定符合廣州發(fā)文要求的審批流程和操作細則，并開發(fā)了適用新模式的申報系統(tǒng)，增添電梯保險專項選擇頁面，在系統(tǒng)操作方面，還解決了新模式中的“協(xié)議期三年”“申請流程更新”“業(yè)主表決一次三年有效”“資金系統(tǒng)的升級改造”等難點要點。而這也為后續(xù)其他小區(qū)參與維修資金投保打通了程序流程。
其次，就是“方案關(guān)”。據(jù)悉，要想找到價格優(yōu)、服務(wù)好、保障足的電梯維保新模式，需要針對小區(qū)的情況進行特別“定制”。中海物業(yè)邀約了多家保險公司派專業(yè)技術(shù)人員到達中海名都現(xiàn)場，分別對小區(qū)電梯進行了運行狀況、梯齡、故障隱患摸排評估。評估后，多家保險公司給出相應(yīng)報價并對電梯風(fēng)險點進行詳細闡述，各家優(yōu)勢不一、方案不一、報價不一。在多種方案中，如何評估保險公司的服務(wù)水平高低、方案覆蓋廣度與深度，也是一個相當(dāng)復(fù)雜的博弈過程。結(jié)合中海名都小區(qū)電梯的年度維修費用實際情況，最終社區(qū)選定了中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司作為此次項目定點服務(wù)對象。
由于原電梯維保公司維保模式被打破，在不更換維保公司的前提下，還要實現(xiàn)保險公司與維保公司的融合。經(jīng)過多次三方會談，針對新模式下更高的維保要求和維修配件的價格核定方式，通過探討、測算最終制定出幾方均認可、落地可執(zhí)行的三方協(xié)議。
第三關(guān)則是“業(yè)主公示關(guān)”。為爭取更多業(yè)主支持，方案立項后，中海物業(yè)多次邀請住建局、保險公司與各樓棟業(yè)主代表溝通座談，宣講維保新模式的必要性及可行性，說明保險服務(wù)方案的優(yōu)勢，打消疑慮，邀請業(yè)主代表共同參與專項小組后續(xù)工作。2023年10月，中海名都花園管理處先后將保險服務(wù)方案、維修資金使用方案張貼于各樓棟大堂宣傳欄及在業(yè)主群進行公示，并組織業(yè)主簽名投票表決。管家挨家挨戶上門收集業(yè)主意見，解讀投保政策、惠民條款，為業(yè)主答疑解惑。最終6棟樓先行獲得三分之二以上業(yè)主的表決通過。
先修后賠簡化流程 新模式三方聯(lián)動提升效率
老舊小區(qū)電梯問題一直是業(yè)主投訴爭議較多的熱點，新模式如何提升維保質(zhì)量？以中海名都來看，小區(qū)電梯已使用22年，以前平均每年的維修費用在30萬元，電梯總數(shù)量是46臺。經(jīng)過評估，目前已更新?lián)Q舊完成5臺，更換進行中6臺，計劃用維修資金投保35臺，已完成投保18臺。
通過維修資金投保后，每臺電梯每年保費是數(shù)千元，保障金額是15萬元。300元以下的配件由維保公司服務(wù)、300元以上的配件由保險公司進行承保。舊模式中，300元以上配件需更換維修時，通常由維保公司提出維修需求，物業(yè)進行審核后處理。向維修資金系統(tǒng)申報立項同意后，經(jīng)業(yè)主投票通過，向資金中心請款，若資金余額充足，則可報銷后再購買配件維修。若資金余額不足，將組織向業(yè)主籌款，資金收齊后支付給維保公司，由維保公司提供維保服務(wù)。維修資金流程鏈條長，時效無法預(yù)估，一些大修申請甚至需要提前一年提出，且環(huán)節(jié)較多，審批結(jié)果不可控等因素導(dǎo)致維修效果不佳，最終影響業(yè)主乘梯體驗、引發(fā)投訴、并存在安全隱患。新模式下，300元以上配件更換，直接由維保公司向保險公司提出維修申請后，保險公司審核同意，在維保公司購買配件進行維修的同時，就可直接提交審核材料進行理賠操作，加速理賠。
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使用物業(yè)專項維修資金投保電梯保險申請程序
（一）制定使用方案。組織實施單位應(yīng)當(dāng)于投票表決使用方案開始30日前，將使用方案、保險機構(gòu)、投保險種、投保金額、撥付方式、表決時間、表決形式等信息在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置向維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示，公示時間不少于15日。
（二）表決使用方案。申請人按照《廣州市物業(yè)專項維修資金使用業(yè)務(wù)流程》（穗建物業(yè)〔2020〕175號）表決使用方案并公示。
（三）簽訂保險合同。組織實施單位、保險機構(gòu)與維保單位三方簽訂保險合同。
（四）提出資金申請申請人向區(qū)住房建設(shè)行政管理部門應(yīng)提交下列資料：
1.物業(yè)專項維修資金使用申報表;
2.使用方案及公示情況;
3.業(yè)主同意使用方案的表決結(jié)果及公示情況;
4.保險合同;
5.保險費發(fā)票。
(編輯： 吳嘉祺)
