斷供四年后越秀區(qū)推出的首個實用率超100%地塊、半敞開空間比例提升至30%的金融城臨江大道地塊、一線臨江的番禺汾水碼頭地塊……廣州即將推出一批優(yōu)質(zhì)宅地，秋季的土地拍賣市場值得期待。
昨日，“城見未來·粵開新天”廣州2024年秋季全周期土地服務(wù)推介會舉行。會上，重點推薦了24宗優(yōu)質(zhì)地塊，吸引了越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國、招商蛇口、新世界、太古等60余家知名房企參加，共同探討廣州未來發(fā)展的方向與機遇，助力土拍市場升溫向好。
南方面粉廠地塊：擁有一線江景、地理位置十分優(yōu)越，位于廣州金融城西區(qū)核心位置，是金融城西區(qū)首個開發(fā)的臨江地塊，周邊東、西、北三側(cè)以村居、物業(yè)為主，南側(cè)為臨江大道及城市公園。根據(jù)最新規(guī)劃，該項目地塊為商住功能，為金融城西區(qū)核心區(qū)引入高端商務(wù)功能、提供低密度高品質(zhì)住房和社區(qū)商業(yè)公服配套。
琶洲南區(qū)地塊：位于琶洲南區(qū)核心片區(qū)，是近年來琶洲少有的宅地，北邊是黃埔涌，河涌對岸為琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)、國際會展中心，南鄰海珠濕地，用地面積14公頃，緊鄰規(guī)劃23號線站點，區(qū)位條件優(yōu)越，土地價值潛力大，在出讓公告中也明確了2.5的容積率上限。
文、圖/廣州日報全媒體記者劉麗琴、杜娟 通訊員穗規(guī)資宣
廣州土地市場補倉需求明顯
從廣州房地產(chǎn)市場行情來看，由于近兩個月整體成交表現(xiàn)較佳，中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，廣州全市的新房去化周期由5月的高位23個月下降至21.5個月。市場去庫存加速，但新增供應(yīng)是顯著下降的。上半年，全市商品住宅新批18749套，新批面積219.2萬平方米，同比下降48.2%。同時，土地市場供應(yīng)也明顯收縮，截至目前成交宅地9宗，供應(yīng)市場補倉需求明顯。
實際上，早在8月15日，廣州便提前預(yù)熱造勢，發(fā)布了第三批擬供商品住宅用地項目清單，一共上新50宗地塊，其中中心城區(qū)30宗，外圍城區(qū)20宗，在接下來的三個月時間里陸續(xù)出讓，而本次會上重點推介的24宗地塊就是在其中“優(yōu)中選優(yōu)”。
按照地塊獨特的屬性與魅力，會上推出的24宗地塊分為四大系列。其中，既有坐享稀缺城市資源的“傳世系”，又有出行交通便捷的“TOD系”，還有城市核心區(qū)位的“都會系”，更有坐擁山水景觀的“山水系”，各具特色。多宗優(yōu)質(zhì)地塊還通過VR虛擬現(xiàn)實技術(shù)展示其未來發(fā)展前景，讓投資者能夠更直觀地感受到意向地塊的無限發(fā)展?jié)摿Α?/p>
對于廣州推出的多宗優(yōu)質(zhì)地塊，不少房企的相關(guān)負責(zé)人表示也在密切關(guān)注。參與了多個TOD項目開發(fā)的廣州地鐵地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人表示，接下來會結(jié)合本市下半年土地市場情況，重點研究軌道交通沿線的優(yōu)質(zhì)地塊，特別是可發(fā)揮其在一體化規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品開發(fā)優(yōu)勢的土地資源。
24宗地塊涉及多個熱點板塊
本次重點推薦的24宗地塊，涉及世界大觀、金融城、琶洲、廣紙片區(qū)等多個城區(qū)熱點板塊。包括山水系地塊9宗，分別位于天河、白云、黃埔、花都、增城、從化、番禺，因具有自然山水資源優(yōu)勢，有多宗規(guī)模較大地塊，規(guī)模最大的增城區(qū)南香山國際社區(qū)首期啟動區(qū)地塊達到22公頃；都會系地塊7宗，主要位于海珠、天河、荔灣和越秀，均為中心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，以配套齊全為特色；TOD系地塊5宗，具有用地規(guī)模和交通便利的優(yōu)勢；還有位于天河和海珠的傳世系地塊3宗，預(yù)計將打造成區(qū)域的標桿項目。
整體來看，新推地塊構(gòu)成多元，地理位置優(yōu)越。其中，天河區(qū)臨江大道北側(cè)地塊（南方面粉廠地塊）不僅地段優(yōu)勢明顯，而且半開敞空間比例從20%提升到30%，不計容的公共開放開間面積從5%擴大到10%；四年沒有新地供應(yīng)的越秀區(qū)，將推出廣州大道中地塊，將是越秀區(qū)首個實用率超過100%的地塊；此外，位于廣州城中村改造四大重點片區(qū)之一羅沖圍改造先行區(qū)的臨江400米的一線江景地塊，以及多年未推出的一線臨江地塊的番禺洛溪島汾水碼頭地塊，預(yù)計都將成為市場關(guān)注的熱點。
97條惠企利民措施先后出臺
不可否認的是，今年房企拿地更加謹慎，只有優(yōu)質(zhì)地塊才能吸引房企的關(guān)注。隨著廣州多宗靚地的推出，預(yù)計市場熱度也會增加。
為增強市場信心以及地塊的吸引力，推介會主辦方廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市土地開發(fā)中心表示，承諾提供全周期的土地出讓服務(wù)，為房企提供“全鏈條保姆式”的土地出讓服務(wù)，旨在打造更加便捷、高效的投資環(huán)境。
自2022年底以來，廣州在規(guī)劃自然資源領(lǐng)域先后出臺四批97條惠企利民措施，貫穿“規(guī)劃審批—土地供應(yīng)—工程報建—不動產(chǎn)登記”全業(yè)務(wù)鏈條，在“拿地即開工”“省時間降成本”“惠企利民服務(wù)”等方面，拿出真招、實招，始終堅持從“坐等審批”向“主動服務(wù)”轉(zhuǎn)變。
廣州市規(guī)劃和自然資源局審批管理處的相關(guān)負責(zé)人深度闡釋了最新惠企利民政策體系，以解決企業(yè)問題為導(dǎo)向，著力解決企業(yè)的“堵點”“痛點”。例如，供地程序更優(yōu)化，真正做到拿地即開工，規(guī)劃和自然資源部門提供技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)并出具技術(shù)審查意見，建設(shè)單位可憑該意見開展施工圖設(shè)計審查等相關(guān)工作。待企業(yè)正式完善用地手續(xù)時，可在3個工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時，縮短保證金占用時間，減少企業(yè)資金成本，在原以現(xiàn)金繳納作為參加土地出讓競買保證金的基礎(chǔ)上，可使用“見索即付”的電子保函替代現(xiàn)金作為土地出讓競買保證金。
此外，為讓房企投資更加便利，也有多項優(yōu)化和減免措施。比如，優(yōu)化了地下空間土地出讓金計收標準。已出讓或者劃撥的用地項目地下空間時，按所在地段對應(yīng)用途基準地價一定比例乘以建筑面積計收出讓金，其中地下負一層的比例為10%，地下負二層比例為5%，地下負三層及以下不計收，加強空間復(fù)合利用效率，更大限度激發(fā)土地活力。在公建配套方面，核發(fā)規(guī)劃條件后，如確需在地塊內(nèi)增加社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建筑面積的，企業(yè)可向規(guī)劃和自然資源部門申請，增加的建筑面積不納入原規(guī)劃條件的計容建筑面積，不占用企業(yè)經(jīng)營性計容建筑面積，有效提升公共服務(wù)設(shè)施保障能力。
廣州通過提升空間品質(zhì)激發(fā)購房需求
值得關(guān)注的是，廣州目前正努力做好“高價值土地供應(yīng)、高品質(zhì)住宅建設(shè)”，從土地出讓階段促進空間品質(zhì)的提升。比如，進一步提高高品質(zhì)生活區(qū)住宅建筑半開敞空間的半計容面積上限。本次推薦出讓的天河區(qū)臨江大道北側(cè)地塊（南方面粉廠地塊）允許其住宅建筑的半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)建筑面積30％，按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積。公共開放空間不計容比例上限提高至5%，本次部分出讓地塊提高至10%。同時，放寬復(fù)式住宅建筑挑空部分計容要求。復(fù)式住宅建筑套內(nèi)建筑面積超過144㎡的，其客廳、起居室挑空部分水平投影面積不大于套內(nèi)各層平均水平投影面積30%且不大于50㎡的，按1.5倍計算容積率建筑面積部分層高由原6米放寬至7.2米，推進高品質(zhì)改善型住宅建設(shè)。將突出住宅建筑外墻結(jié)構(gòu)邊線的飄窗、空調(diào)外機擱板的最大進深尺寸均放寬至0.8米，將商業(yè)辦公類、新型產(chǎn)業(yè)類建筑外墻結(jié)構(gòu)邊線的空調(diào)外機擱板的最大進深尺寸放寬至1米，打造優(yōu)質(zhì)舒適居住空間。贈送面積的增加、空間品質(zhì)的提升，對購房者而言，也意味著在購置成本下降的同時實現(xiàn)居住品質(zhì)的提升，有利于進一步激發(fā)購房需求。
廣州市土地開發(fā)中心相關(guān)負責(zé)人表示，廣州要謀劃更多符合好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)的土地產(chǎn)品，不斷優(yōu)化容積率、建設(shè)高度等具體指標，并持續(xù)關(guān)注道路建設(shè)、教育配套等末端需求，引導(dǎo)高品質(zhì)開發(fā)的精準制定。
對于廣州土地市場行情的走向，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，對比往年，今年廣州供地節(jié)奏相對滯后，隨著廣州供地節(jié)奏的加快，熱門地塊的出讓，將為市場帶來更多熱點效應(yīng)，有利于穩(wěn)定樓市預(yù)期。
優(yōu)質(zhì)地塊各具特色
按照地塊獨特的屬性與魅力，此次推薦的優(yōu)質(zhì)地塊分為四大系列：既有坐享稀缺城市資源的“傳世系”，也有出行交通便捷的“TOD系”，還有城市核心區(qū)位的“都會系”，更有坐擁山水景觀的“山水系”，各具特色。
山水系
?天河區(qū)大觀路以東AT1003008地塊
?天河區(qū)大觀中路大觀街南側(cè)AT1003022、AT1003023地塊
?白云區(qū)增槎路以西AB3804019、AB3804020地塊
?白云區(qū)龍歸街六片山西側(cè)AB2201123地塊
?黃埔區(qū)中新廣州知識城ZSCN-C2-2地塊
?花都區(qū)鳳凰路東六地塊（中大科研院地塊）
?增城區(qū)南香山國際社區(qū)首期啟動區(qū)
?從化區(qū)江埔街江村FA0904019地塊
都會系
?海珠區(qū)AH101303地塊
?海珠區(qū)廣紙片區(qū)AH050314地塊
?天河區(qū)員村二橫路以西AT080721地塊
?荔灣區(qū)河柳街AL011132地塊
?海珠區(qū)東曉路東側(cè)地塊
?荔灣區(qū)陸居路AF020208、 AF020244地塊
?越秀區(qū)廣州大道中地塊（原中山一消防站地塊）AD016619地塊
TOD系
?白云區(qū)嘉禾望崗AB2107019、AB2107035地塊
?白云區(qū)怡新路以南AB3101046地塊
?黃埔區(qū)雙崗?fù)＼噲龅貕K
?番禺區(qū)洛浦街新光快速東側(cè)地塊
?南沙區(qū)港式社區(qū)北部二期DN0302015、DC0302023、DC0302024地塊
傳世系
?天河區(qū)臨江大道北側(cè)AT080722地塊
?海珠區(qū)琶洲南區(qū)AH090402、AH090403、AH090404地塊
?天河區(qū)廣氮片區(qū)人才公園周邊低密地塊
(編輯： 吳嘉祺)
